Közhasznú bérlakásépítés osztrák mintára
2020.04.22.
Magyarországon sem a drága piaci bérlakásokból, sem a többségében rossz minőségű szociális bérlakásokból nincs elegendő, a kettő között pedig gyakorlatilag nincs kínálat. A helyzet megoldására egy ún. közhasznú bérlakásrendszer bevezetését javasolja a Társaság a Lakásépítésért, Lakásfelújításért Egyesület: állami szabályozással és olcsó hitellel alacsony energiafogyasztású, jó minőségű bérlakásokat kell építeni.
A KSH 2015. évi lakásfelmérése, illetve Eurostat-adatok szerint Magyarországon a lakások 85 százalékában a tulajdonos él, a bérlőként lakott lakások aránya alig 15 százaléknyi. Az elmúlt néhány évben ugyanakkor a lakásárak és a bérleti díjak is az átlagkeresetek növekedésének mértékét meghaladóan emelkedtek Budapesten és a nagyvárosokban. Így aztán a lakástámogatások ellenére egyre több család, köztük jelentős arányban a családalapító fiatalok egyre nehezebben jutnak megfizethető, megfelelő méretű, minőségű és elhelyezkedésű lakáshoz, a korábbiakhoz képest.
Ausztriában a közhasznú lakásépítő társaságok (Gemeinnützige Bauvereinigungen, GBV) működésének kereteit a közhasznú lakásrendszerre vonatkozó törvény szabályozza. Ez előírja, milyen kedvezményeket kapnak a GBV-k, így pl. olcsó építési telket, kedvező kamatozású hitelt, társaságiadó-mentességet. A törvény meghatározza a GBV-k kötelezettségeit is: a lakásigény bizonyítása az építkezéshez; a nyereség visszaforgatása; a piaci szektornál 25-30 százalékkal alacsonyabb bérleti díj, amelynek fedeznie kell az építési költségeket, és tartalmaznia a felújítási alapot is. Jellemzően az általuk épített házakat a GBV-k üzemeltetik, és rendszeresen felújítják. Ezek a bérlakások egyébként általában jobb alapfelszereltségűek, kivitelezésük színvonala pedig magasabb a piaci lakásokénál. A fejlesztéseknél figyelmet kell fordítaniuk a közösségi terek és a zöldfelületek kialakítására is, a tervezés és építés során pedig számos építészeti, építésminőségi, fenntarthatósági és ökológiai szempontnak kell megfelelniük.
Javaslatunk szerint Magyarországon az osztrák modellhez hasonlóan jönne létre és működne a közhasznú bérlakásépítés rendszere. Az elérhető árú és alacsony rezsijű lakásokat magában foglaló, mégis minőségi lakhatást biztosító közhasznú bérlakásrendszer kialakítása kezdeti segítséget jelentene a saját lakás megszerzéséhez önerővel nem rendelkező fiatal családok számára. A bérlői célcsoport ezért a gyermeket vállaló, közepes és valamivel alacsonyabb jövedelmű réteg lenne, a bérlakások kiutalásához pedig a jogosultság igazolására volna szükség. Az osztrák GBV-k megfelelőiként közhasznú lakásépítő társaságok (KHL) működnének. A törvényi szabályozás, a kedvezményes hitelen alapuló finanszírozás, a nyereség és az értékesítésből befolyó bevétel kötelező visszaforgatása, valamint az előírt megfelelési szempontok egyaránt az osztrák mintát vennék alapul.
A finanszírozási modellben úgy kalkuláltunk, hogy egy 65 m2-es lakás esetén 1300 Ft/m2 bruttó bérleti díj is elegendő a hitelrész törlesztésére. A rendszer feltételez továbbá egy 25 százalékos, bérlő által befizetett önerőt, amely későbbi vétel esetén a vételárba beszámít. A megszületett gyermekek száma határozná meg a bérleti díj nagyságát, és egy megadott gyerekszám lenne a vételi jog előfeltétele.
Az épített környezet minőségi megújítása, a lakhatás legalább egy évszázadra szóló minősége, az energiahatékonysági, fenntarthatósági, környezetvédelmi és demográfiai szempontok együttes érvényesülése, az olcsó és hosszú távú üzemeltethetőség, valamint a teljes lakáspiacon várható árcsökkentő hatás képezik azt a közérdeket, amely miatt az államnak szükséges szerepet vállalnia a közhasznú bérlakásépítési rendszer kialakításában, a lakásépítések és lakásfelújítások támogatásában.
Párdi Zsófia
Társaság a Lakásépítésért, Lakásfelújításért Egyesület
